对未办理过户登记的房屋，法院能否作出确权判决？

一、对未办理过户登记的房屋，法院能否作出确权判决？

审理此类案件存在两个问题：

一是程序问题，即房屋买受人未对查封的房屋向执行法院提出异议，能否迳行提起民事诉讼？

二是实体问题，即未办理过户登记的房屋，法院能否进行确权？关于程序问题，实践中存在两种观点。

一种观点认为，根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》（试行）关于对案外人异议处理的相关规定，买受人应先向执行法院提出异议，对执行法院的处理不服，可另行提起民事诉讼。买受人未经执行异议这一前置程序直接提起民事诉讼的，法院应驳回其起诉。另一种观点认为，法律并未明文规定执行异议是提起民事诉讼的前置程序，买受人直接提起民事诉讼并无不当。关于实体问题，实践中也存在两种观点。一种观点认为，法院不应予以确权，因为《物权法》明确规定登记才产生房屋所有权变更的效力，房屋买卖合同有效仅产生债权效力，不能产生物权变动的效力。另一种观点认为，《物权法》已规定人民法院作出的裁判文书也是物权变动的依据之一，从充分保护买受人利益的角度出发，法院应当予以确权。我们认为，对上述程序问题，由于法律并没有对当事人的此项诉权作明确限制，从最大程度保障当事人诉讼权利的角度出发，应允许买受人直接提起民事诉讼。对实体问题，虽然我国物权法对不动产物权变动采取登记要件主义，买方未办理不动产物权登记的，尚未取得物权，但最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等17条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。可见，该条规定实则对物权公示公信原则作了例外性规定。在此种情形下，应保护善意第三人的利益，虽然善意第三人尚未取得物权，但在执行程序中人民法院不得查封、扣押、冻结该不动产，在执行异议之诉中，法院可支持善意第三人的诉请，将不动产物权的权属确定给他，且停止对该标的的执行。

二、出卖人未经买受人允许私自将买受人的房子卖给第三方，这种行为算什么？

2006年8月，张某将房子出卖给王某，双方签订了房屋买卖合同，具体约定了房屋的价款和房屋的过户交付时间。

合同签订后，王某按照约定支付了购房款，接受房子后进行了装修，但尚未办理过户。2007年，由于房价上涨，张某将房屋又出卖给李某，并且办理了过户登记手续，并且张某将房子门锁换掉。王某出差回来后，看见房屋居住他人，于是询问情况，得知张某违约出卖的事实。于是，王某向法院起诉，要求解除双方的买卖合同，并且返还购房款和利息、赔偿装修损失和房屋上涨的差价损失。法院经过审理后认为：张某和王某签订的房屋买卖合同是双方当事人真实的意思表示，合法有效。张某在已经与王某签订房屋买卖合同，且合同尚未解除的情况下，故意违约，将房屋又出卖给他人。因此，应当承担违约责任。法院最后判决张某退还王某购房款60万元并支付利息，赔偿王某装修损失10万元，赔偿王某房屋上涨的差价损失30万元，并判决张某承担诉讼费用。王富利律师认为：合同当事人应当按照诚实信用的原则履行合同，任一方未经另一方同意或者没有法律规定的情形，不得单方面解除或变更合同。一方如果违约的，需要赔偿另一方的损失。在本案中，张某看到房价上涨，于是反悔，将房屋以更高的价格卖给第三人，其行为是恶意违约，应当承担全部的违约责任。因此，法院判决张某赔偿王某损失退还购房款是正确的。对于房地产公司的一房二买，（以往法院判第一个合同有效，高院解释后一个合同也有效需承担违约责任。）首先认定两份合同都有效，其中出卖人对一买受人不能按合同约定履行交房义务时，应承担履约不能的违约责任。这样更有利于保护无过错方买受人的利益。制裁见利忘义，随意毁约的不良行为，特别是在房价上涨时最容易导致恶意的一房二买，如认定合同无效，则是保护了违法方

三、买了商铺不给返租法院判了还是不给可以要求重新判决吗？

不能要求重新判决，可以申请人民法院强制执行。购买人与开发公司签订了商铺买卖合同，开发商不返租金，人民法院作出判决。判决生效后，开发公司拒不履行判决义务，可以申请人民法院强制执行。开发公司拒不返租，是拒不履行判决义务问题，并非是判决错误，不能重新判决。

四、有购房合同和发票，没拿到房产证，法院可以判决抵债吗？

不可以买卖，房地产交易中心都没有登记，无法买卖，只有先去房地产交易中心办理房产证，然后通过法院强制过户到你的名下。