有房产证，但土地证是集体的，能过户吗？有哪些注意事项？

一、有房产证，但土地证是集体的，能过户吗？有哪些注意事项？

不能直接过户到购房者个人名下。首先，想要过户到购房者个人名下，必须要知道原房主是否有房权证，如果没有，需要必须办好原房主的房屋产权证，并且经单位同意后才能通过过户转到购房者名下。集体房屋主要有以下限制：

1、办好原房主房权证、必须经单位同意后过户；

2、购房者以后卖房须经单位同意；

3、小产权只能经单位同意后在一定范围内转让，土地使用权属于集体，受限制，而其他土地使用权属于个人的则不受其限制。其次，如果是在农村，按照我们土地管理的相关法律规定，农村的宅基地必须是本村村民才可以享受的权利，规定是：如果你要过户，只能把户口迁入该村，生活若干年，依法行使该村村民的义务(比方说承包责任田等)后，取得村委或村集体的认可，认同你是本村人口，同意为你开具使用宅基地的证明后才能办理过户手续。这种房屋没有真正的产权，也没有土地使用证和预售许可证。可以进行交易，但具有较大的法律风险。集体房产证如何变更成个人房产证:集体房产证变更个人房产证的住户，需要购房时与单位签订的买卖协议书和单位开具的房产证明、携带本人身份证及复印件一份(证明原来是集体房产证用户，现在单位同意办理个人房产证)，房地产管理所办理相关手续。建议：未下证前买此种情况的房屋风险很大，即使签订再完善的合同也不能保证（因违反法律规定不受保护），房地产法37条（6）款明确规定不准交易，因而好不要！

二、卖给同村村民，农村房屋买卖合同是否有效？

这个问题需要具体分析一下。

主要是因为农村房屋买卖无法过户的问题。

但是，只要房屋买卖协议符合《合同法》规定的合同有效要件，协议即为有效。农村房屋买卖合同什么情况下无效(一)产分离出卖，合同无效。

由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。

如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。

(二)主体有问题，合同无效。

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。

非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效 。

房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。

(三)侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。

房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，屋所有人出卖房屋时侵犯优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

(四)非法转让，合同无效。

主要包括转让或买卖司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。农村房屋买卖合同是否有效虽然农村房屋可以买卖，但是，不是所有的农村房屋买卖合同都是合法有效的。

因为农村房屋买卖合同主体不同，所涉及的相关法律、法规、政策也大有不同。

因此，在适用法律认定农村房屋买卖合同效力时也会得出不同的结论。 具体如下：

(一)对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应认定有效。

购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍，要买卖双方所订立的买卖合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定买卖合同有效。

(二)对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定。我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。

因此，对这类农村房屋买卖合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，应依法认定为有效合同。

(三)农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效。在《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。

因此对这类合同，应因违反国家政策而认定为合同无效。

三、农村买卖房子后，三年后迁入户口，合同有效吗？

购买农村房屋是基于物权法，民法和合同法的规定，因为民房是个人的合法财产，非本村人也可以购买，不管是否已经把户口迁入本村，购房合同的法律效力还是一直不受影响的。

至于宅基地的使用权，则是基于土管法和宅基地法，宅基地属于村集体全体成员所有，每个内部农业成员才具有使用权，非本村农业户口成员就没有宅基地的使用权，但仅仅限于不能申请宅基地，在拥有房屋所有权的情况下，只要房屋不灭失不倒塌，地随房走的政策一直适用，但不可翻修和重建。

把户口迁过来了，也不会影响购房合同的执行和效力。迁户口过来还有两种情况，一种是非农户挂靠，一种是落地户是本村集体的内部新成员。那么，非农户还是没有宅基地使用权，新农户可以有。但是鉴于一户一宅，村集体一般也不会另外同意审批给你。同意的情况恰恰相反，是你在村集体没宅基地的时候申请，建完房之后再购卖别人的房屋。

四、农村不动产权证永久性住宅可以出售吗？

不能出售！因为土地属于集体，你无权转让和出卖

我自己的农村平房，发下来不动产权证了，能不能卖给外人？可以过户么？

能不能买卖，打开不动产证，在“权利类型”栏注明出让/商品房；“权利性质”栏注明城镇住宅、商业用地等。表明是国有出让性质的土地建筑物，放可以上市交易的。

农村的属于宅基地或集体建设用地，这类地型房产是禁止上市交易的，或限制交易的。

但可以用于抵押等民事经济活动。

农民房有不动产证后,可以自由买卖吗？

目前还不可以。国家《不动产登记暂行条例》2015年3月1日开始实行，到2017年才可能完全全部登记，目前并不是所有城市都进行了全面的不动产登记，同时，该条例只是对登记进行了规定，具体买卖等规定还未改变；

其制定出台的目的是，通过立法规范登记行为、明确登记程序、界定查询权限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等登记职责，实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

《不动产登记暂行条例》第五条　下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：

　　（一）集体土地所有权；

　　（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；

　　（三）森林、林木所有权；

　　（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；

　　（五）建设用地使用权；

　　（六）宅基地使用权；（建房迷注释，这一块就是真正与我们建房迷有关的）

　　（七）海域使用权；

　　（八）地役权；

　　（九）抵押权；

　　（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。

农村不动产房是否可以买卖？

首先，买方必须是农村户口。

因为国家规定城镇居民不能购买农村住宅。其次，风险主要是买方。只要买方能接受，采取合同购买或借款方式都是可以选择的。如果合同购房，买方也愿意拆迁以后过户，合同无需公证。因为规范的合同同样是受法律保护的，是否公证都一样。认为只有公证才保险的说法是没有根据的。但如果真的这样做，风险全在买方。如果签订借款协议，那纯粹就是借贷关系了，同房产买卖不相干。即使借贷双方都有承诺，但在法的层面上是不被认可的。买方能否得到房产，完全取决于卖方的信用。，比较完善的做法，应该是买卖双方签订交易合同，产权先过户，拆迁的事由买方自主处理。这样既符合房产交易的法定程序，又能确保买卖双方的权益。

农村不动产登记后，可以转让吗？

一般是房随地走，农村土地归集体所有，在宅基地建房，所有权归个人。但是鉴于宅基地归农村集体成员个人使用，自行买卖的，集体不再批给宅基地。另外农村房屋的是小产权，使用期限是无法保证的

买卖过户，只能本村户籍人士之间办理，不对外地和外村户籍人士办理。