商品房买卖合同法

一、商品房买卖合同法

商品房买卖合同法：保护买家权益的法律规定

随着房地产市场的蓬勃发展，买卖房屋已成为人们生活中重要的一环。为了保护购房者的权益，我国制定了一系列法律法规，其中《商品房买卖合同法》是保障买家权益的重要法律之一。

一、合同主体

根据《商品房买卖合同法》规定，购房合同的主体为购房买受人和购房出让人，分别对应着买家和卖家。双方应依法履行合同义务，保证交易的合法性和安全性。

二、合同内容

购房合同的内容应当明确、详细，并符合法律的要求。根据《商品房买卖合同法》的相关规定，合同应包含以下内容：

1. 房地产开发企业的基本信息：包括企业名称、经营范围、注册资本等。
2. 商品房的基本信息：包括房屋用途、面积、房屋户型等。
3. 房屋交付时间和交付标准：明确房屋的交付时间和验收标准。
4. 房屋价格及付款方式：明确房屋的总价、首付款金额、贷款方式等。
5. 买卖双方的权利和义务：明确双方在合同中所承担的权利和义务。
6. 违约责任：明确双方违约时的责任承担。

三、交付验收

购房合同约定的交付时间是买卖双方最为关注的问题之一。根据《商品房买卖合同法》的规定，在开发商未按照约定时间交房的情况下，购房买受人有权要求返还已支付的全部款项，并加付购房款项的年利率3%作为违约金。

房屋的交付应符合国家建筑法规和建筑质量标准。购房买受人在验收房屋时，应仔细核对房屋的质量、规格、面积等相关信息。如发现房屋存在质量问题，购房买受人有权要求开发商进行整改或者补偿。

四、质量保证

根据《商品房买卖合同法》的规定，购房合同约定的质量标准应当符合国家有关房地产质量标准的规定。开发商应对其售出的商品房享有质量保证责任。

购房买受人在合理期限内对房屋质量进行检查并发现问题时，有权要求开发商进行维修或者补偿。同时，购房买受人还可以要求开发商提供房屋使用、维修等相关技术资料。

五、违约责任

购房买受人和开发商在合同履行过程中，如有一方未按照合同约定履行义务，被视为违约。对于违约方应承担相应的违约责任。

根据《商品房买卖合同法》的规定，合同约定的违约金最高不得超过违约方所支付的价款的10%。双方也可以在合同中约定其他违约责任和违约金的条款。

六、纠纷解决

如果在购房合同的履行过程中发生纠纷，应首先通过协商解决。如协商不成，可以向有关仲裁机构或人民法院提起诉讼。

我国《商品房买卖合同法》为购房者提供了法律保护，保障了购房者的合法权益。购房者在签订购房合同之前，应仔细阅读合同条款，确保自己的利益得到保障。

结语

《商品房买卖合同法》为购房者和开发商之间的交易提供了明确的法律规定和保障。购房者在购房合同中应注重合同内容的明确性和完整性，避免双方产生纠纷。同时，在购房过程中，购房者也应保持充分的理性和谨慎，选择具有良好信誉和口碑的开发商，确保购房交易的顺利进行。

二、商品房买卖合同？

民法典-商品房买卖合同

1. 合同效力

（1）预售许可证明：未取得商品房预售许可证明的，商品房预算合同无效；若在起诉前取得许可证明的，合同可认定为有效

（2）备案：若合同未约定备案为生效要件，则未备案不影响合同效力；若合同约定了备案是生效要件，从其约定，但一方履行主要义务且对方接受的除外

2. 合同解除权

（1）迟延履行

A. 除另有约定，买受人迟延支付购房款/出卖人迟延交房+催告后3个月内仍未履行，解除权人可以解除

B. 对方催告的，行使期限为3个月；没有催告的，应在知或应知解除事由起1年内行使

（2）质量问题-买受人有权解除

A. 房屋主体结构质量不合格

B. 房屋质量问题严重影响正常居住使用

C. 因出卖人在交房前将房屋出卖给他人并办理过户登记，导致无法交付

（3）无法登记：出卖人原因导致买受人在约定或法定的办理房屋所有权登记的期限届满超过1年仍无法登记的，买受人有权解除

（4）未能订立担保贷款合同导致商品房买卖合同无法履行

A. 因当事人一方原因：对方当事人有权解除合同

B. 因不可归责于双方当事人的事由：双方当事人都有权解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或定金返还买受人

三、买卖协议属于合同法么？

答:买卖协议当然算合同法的，根据我国合同法规定“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”，但房屋买卖协议要受到物权法、合同法、房地产管理法、民法通则等相关法律法规的调整与约束。

四、商品房买卖的区别?商品房包销与商品房代销？

一、商品房包销法律关系有哪些？

在商品房包销中，存在内部和外部两个方面的三种法律关系。内部关系即开发商与包销人之间的关系，外部关系即包销人和开发商与买受人之间的关系。

1、开发商与买受人之间的买卖关系

在商品房买卖过程中，开发商拥有商品房的所有权，且具有商品房出售主体资格，包销人只能以开发商的名义对外销售。故开发商与买受人才是商品房买卖合同的当事人，开发商与买受人之间构成一种买卖关系。

2、开发商与包销人之间的包销关系

这种包销关系分为两个层次：在包销期限内，包销人以开发商的名义向购房者出售商品房，包销人与开发商对外是一种代理关系;包销期满，包销商购入剩余的包销房，包销商与开发商之间构成一种买卖关系。

3、包销人与买受人之间的关系

如前所述，包销人与购房者之间并不发生直接的买卖关系，但包销人仍然是买卖合同实际的和重要的参与人。

二、商品房包销有什么法律特征？

1、代理说

这种观点认为，“包销行为符合民法中关于代理行为的一般特征。根据民法学的一般原理，代理是代理人在代理权范围内，以被代理人的名义独立与第三人为法律行为，由此产生的法律效果直接归属于被代理人的法律制度。” 在商品房包销中，开发商将商品房的全部或部分让包销人独家代理销售，在包销中是以开发商的名义对外销售，购房人也是与开发商签订购房合同，销售商品房的法律后果也由开发商对外负责，这就符合民法理论中关于代理的定义。因此，包销是一种代理行为，而且是一种特殊代理行为。因为，包销人的代理责任相对于其他代理方式是更加严厉的、代理的权限更为广泛、代理的风险相对于一般代理也更大。

“有学者根据民事法律行为相关理论将代理说具体分为附条件的代理行为说和附期限的代理行为说。” 附条件的代理行为说实际上是一种附解除条件的代理行为。所附条件为，若包销期限届满仍未全部售出商品房，则由包销人全部购入，同时代理权终止。附期限的代理行为说是指以双方约定的包销期限为终期的代理行为，在约定的终期到来时代理权终止。

2、买卖说

这种观点认为，商品房包销的最终后果往往是包销人购入房屋，且在包销人开始销售之前，包销人与开发商已就房屋买卖的价格达成协议，只是该协议是一种附条件的民事法律行为，即当包销人未完全售出协议范围内的房屋时，协议产生法律效力，包销人需购入所有剩余未售出的房屋。“从民法理论来分析，买卖合同在实际上有两种含义：其一，买卖合同是出卖人转移财产所有权给买受人，买受人向出卖人支付价款的合同;其二，买卖合同是出卖人转移其财产权(包括财产所有权和其他各种财产权)给买受人，买受人向出卖人支付价款的合同。

一般认为，第一种含义的买卖合同，即转移一定实物的财产所有权的合同为实物买卖;第二种含义的买卖合同，除实物买卖外，还包括权利买卖。”依该理论，商品房包销行为属于第二种含义的买卖，当开发商与包销人签订了包销协议后，开发商实际上丧失了对协议范围内房屋的销售权利，同时也是间接地转移了这些房屋的所有权，即无论包销人是否能成功将房屋售出，这些房屋的所有权最终都将转移，只是这种所有权移转的对象是不确定的，只有等到包销期限届满才能最终确定。至于为何采取包销的形式而不直接采用买卖的形式主要是因为在现行的法律制度下，包销人自身不能直接从事商品房买卖，只能借助开发商的名义进行销售。此外，包销人也不愿意通过转卖商品房来增加买卖环节(两次买卖)，避免了两次征税的情况。从包销人自身的实力上看，包销人一般资金规模不大，实力有限，不愿先期投入全部买房资金，而是参与到一次买卖中，购入开发商的销售权，既减少买卖环节，又减少资金投入，从而实现与开发商的专业分工和利润共享。

有学者在买卖说的基础上，将包销行为明确定义为特殊买卖行为，认为其包销行为是直接买卖与间接买卖的结合。“具体可分为三种情况：第一，如在包销期限内，包销房全部售出，则包销人与开发商之间的买卖关系因包销代理行为的完成而一并完成，间接买卖则代替了直接买卖。第二，如在包销期限内，包销房全部未售出，则包销人与开发商之间的买卖关系因包销行为的不发生而直接完成，由包销人直接买进全部包销房。第三，如在包销期限内包销房部分售出，则售出部分的包销房是通过包销来间接完成包销人与开发商之间的买卖关系;而剩余部分的包销房则按包销协议的约定，由包销人从开发商手中直接完成买卖关系，双方办理包销房的买卖手续。”

3、两合行为说

持这种观点的人认为，包销行为是一种动态过程，包销人与开发商的法律关系处在动态变化过程中，如果包销人将房屋全部出售，则包销人与开发商所发生的法律关系仅仅是代理关系;如果包销人只是将房屋部门售出，那么包销人还存在购入房屋的责任，此时包销人则是作为买方与开发商发生了买卖法律关系。因此，商品房包销既不是一种单纯的代理行为，也不是只存在买卖行为，而是一种兼具代理和买卖特性的新型民事法律行为，不能简单地用一种法律行为来定义包销行为。

4、“无名合同说”

这种观点也是学者提出的一种最新的观点，认为当前经济生活的繁杂性和多样性使得法律的规制无法面面俱到，因此没有必要一定要将包销合同归属于哪一类合同。《合同法》在规定了有名合同的同时，也承认了无名合同存在的合法性，只要双方的意思表示真实，内容不违反法律的禁止性规定，那么合同就可以成立。对于无名合同应当参照 当事人的意思自治原则和合同目的，适用与该合同相近似的有名合同的法律规定处理，没有近似的有名合同的，则根据《合同法 》第八条的规定，适用《合同法》的原则和民法原理处理。该观点还认为，包销行为其实是一个复合行为，是多个民事法律行为的复合，不同阶段会呈现出不同的行为特征，因此我们只需要根据包销行为所处的阶段，具体分析该阶段的行为特性来加以适用法律，而无须一定要将包销行为归为哪一种行为，这样反而会引起法律适用上的错误。

五、非商品房可以买卖吗？

非商品房，不等于没有产权的房子，农村平房的土地属于集体，但所建的房子还是归你个人的，你可以卖给村里的其它人，但是不能卖给城镇居民，更不能公开挂牌买卖。追问：奥！是这么回事。我在青岛想购一套房子，产权房价格太高，所以想考虑一下没有产权的，但听说这类房子没有保障，国家是不允许买卖的。也不知道去哪可以查到与此有关的规定。

国家有这样的规定吗？在那里可以查到啊？回答：

你可以在青岛的城乡结合部找那种“旧村改造”的房子。那种房子虽然也算小产权房，但是风险较小。

六、商品房买卖合同最新

商品房买卖合同最新

引言

商品房买卖合同是买卖双方在购买和销售商品房时所签订的法律文件，它规定了买卖双方的权利和义务，对于保护双方的合法权益具有重要意义。本文将介绍最新关于商品房买卖合同的相关信息。

合同内容

商品房买卖合同是一份标准的法律文件，其内容应当包括以下要素：

• 双方当事人信息：合同应该清楚地载明买方和卖方的基本信息，包括姓名、联系方式、身份证号等。
• 房屋信息：合同应明确房屋的基本情况，包括房屋所在小区、楼栋、单元、楼层、房号等。
• 房屋价格和付款方式：合同应明确房屋的总价、首付款金额、贷款金额及相关的还款方式。
• 交付时间和交付标准：合同应明确房屋的交付时间和交付的标准，保证买方能够按时收房。
• 违约责任：合同应明确双方在违约情况下的责任和赔偿方式，以减少合同纠纷的发生。
• 其他条款：合同还应涵盖其他有关房屋买卖的重要条款，例如产权证办理、税费支付等。

最新政策和法规

随着房地产市场的不断发展，相关政策和法规也在不断更新。近期，关于商品房买卖合同的最新政策和法规主要包括以下几个方面：

• 信息公示要求：根据最新要求，开发商在签订商品房买卖合同前，需要向买方提供一份详细的房屋信息公示材料，包括房屋的位置、用途、面积、建筑结构等。
• 违约责任和赔偿：最新的政策明确了买方和卖方在违约情况下的责任和赔偿方式，以保护合同双方的合法权益。
• 诚信约定：为了加强商品房交易中的诚信意识，最新政策要求双方在合同中约定涉及诚信问题的条款，并对违约行为进行相应处理。
• 产权证办理：最新政策要求开发商应当在一定期限内办理产权证，并及时交付给买方。

合同纠纷的解决方式

尽管商品房买卖合同的签订和执行都经过严格的法律程序，但仍然可能出现合同纠纷。当双方在合同履行过程中发生争议时，可以通过以下方式进行解决：

• 协商解决：双方可以通过友好协商的方式解决合同纠纷，协商不成的情况下可采取其他方式。
• 法律诉讼：当协商无法解决纠纷时，双方可以向法院提起诉讼，由法院依法判决。
• 仲裁：双方也可以选择通过仲裁的方式解决合同纠纷，根据双方约定选择相关仲裁机构进行仲裁。

合同注意事项

在签订商品房买卖合同时，买方需要特别注意以下几点：

• 明确权益保障：买方应明确合同中关于自身权益保障的条款，例如交付标准、质量保证等。
• 仔细阅读条款：买方应仔细阅读合同的所有条款，特别是关于违约责任和赔偿等方面的内容。
• 相关证件核查：买方在签订合同时，应核查开发商的相关证件，确保其具备合法的资质。
• 合同备份：买方在签订合同后，应妥善保管好原件，并保存好合同的复印件。

结语

商品房买卖合同是保障买卖双方权益的重要法律文件。在购买商品房时，双方应明确合同的内容和相关政策法规，并特别注意合同的条款和注意事项。合同纠纷的解决方式也应根据实际情况进行选择。希望本文对大家了解商品房买卖合同有所帮助。

七、国际货物买卖合同法？

国际货物买卖合同是指营业地处于不同国家的当事人之间所订立的，由一方提供货物并转移所有权，另一方支付价款的协议。国际货物买卖合同是国际贸易交易中最为重要的一种合同，是各国经营进出口业务的企业开展货物交易最基本的手段。

营业地点处在不同国家的当事人之间所订立的货物买卖合同。衡量某个货物买卖合同是否具有国际性的标准，是买卖双方的营业地点是否处在不同的国家，而不是双方当事人的国籍。货物买卖合同的标的物包括一切有形动产，但不包括股票、债券及流通票据的买卖和权利财产的交易，也不包括不动产和提供劳务的交易。

国际货物买卖合同所适用的法律，可以是有关国家的国内法，也可以适用有关国际货物买卖的国际公约。有关货物买卖合同的法律——买卖法 大多数国家都制订买卖法，以确定买卖双方的权利与义务。

八、买卖合同法第157条？

《合同法》第157条规定关于买受人对质量有瑕疵通知期限作了以下三方面规定：当事人没有约定检验期间的，买受人应当及时检验，并应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定。对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或应当知道提供的标的物不符合约定，即出卖人故意隐瞒标的物的瑕疵，买受人可以不受上述通知时间限制，随时要求出卖人承担责任。本条关于买受人对质量瑕疵通知期限的规定，实质上出卖人承担标的物质量瑕疵的担保义务的时效。出卖人对标的物质量瑕疵的担保义务并不是毫无时间限制的，无限期的质量瑕疵担保义务不仅会对出卖人产生不公平的对待，也会妨碍商品的市场流转，影响市场经济的活跃。因此，本条对在由买受人负责检验时，需要买受人在合理期限内对标的物进行检验，以确认标的物质量是否符合要求，从而进一步确认出卖人对标的物质量瑕疵担保义务的期限。

九、茶叶买卖合同法律依据？

中华人民共和国民法典规定，双方应当签订买卖合同，约定数量、质量、交货期限及方式、货款交付。

十、商品房限价买卖政策是什么？

限价商品房是可以买卖的，但是前提是要满足一定的条件。购房人取得房屋权属后五年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，回购住房继续用作限价商品住房向符合条件家庭供应。如果购房人在取得房屋权属五年后转让所购住房的，应按照届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。目前，交纳比例为35%。综上所述，如果您想要卖限价商品房时，就需要看您所购的限价商品房是否达到五年的时间限制。只有满五年的条件的，才可以出卖。这点关系到产权是否可以转移，是否能够得到法律承认和保护等一系列问题。不是您想交易就交易的。

限价商品房买卖政策

根据我国相关法规，目前限价商品房是可以卖的限价商品房买卖政策如下：

（1）购房人取得房屋权属证书后的五年内不能转让所购住房，如确实需要转让的，要想户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原来的价格且考虑折旧以及物价水平等因素来确定。回购之后，继续用作限价商品房向符合条件的家庭供应。

（2）购房人在取得房屋权属证书五年后才转让所购住房，要按照届时同地段普通商品住房和限价商品房差价的一定比例缴纳土地收益等价款。

（3）买卖限价商品房的时候，需要看所购的限价商品房是不是达到了五年的时间限制，满了五年的才可以用于买卖。

（4）限价商品房购买人未在交房之日起一年内入住的，可由有关部门依法或按照合同约定收回住房、收取违约金并依法追究相关责任。