买卖宅基地合同纠纷怎么处理？

一、买卖宅基地合同纠纷怎么处理？

伴随我国城市化进程的加快及农村人口向城镇产业化转移，农村宅基地上房屋买卖越来越普遍。另外，我国现行法律法规仅对宅基地使用权的取得作出了规定，但对其包含买卖在内的规定却很少，这使得买卖宅基地合同纠纷的司法裁决成为了难点，各地的司法的裁判观点不统一。

在实践中，该类纠纷主要有以下几类：

一、村民将依法取得使用权的宅基地上自建住宅并转让给本集体成员

该转让行为，目前的司法实践是支持的，但转让方不得再申请宅基地。

二、村民将依法取得使用权的宅基地上自建住宅转让给非本集体成员

无论其交易对象是城镇居民，还是非本集体成员，双方以村宅基地上房屋为合同标的物的买卖合同均应认定为无效。依据《中合同法》第五十八条之规定，基于该买卖合同取得的财产应当予以返还。

之前我们家亲戚在青浦也遇到了买卖宅基地合同纠纷果这样的问题。当时咨询了好几个合同纠纷专业律师，他们讲的很多都是空洞的分析，无法给出具体的操作建议。无意中我看了徐宝同律师的博蚊，他解决这类纠纷的思路让我眼前一亮，后来按照他的方案，才处理的。

二、买卖宅基地合同纠纷，要怎么处理比较好？

前言

宅基地是指由农村农民集体所有，基于法律规定而由农村家庭占有或使用，用于建造住宅及其附属设施的土地。1999年修订实施的土地管理法规定，宅基地使用权只能在本村集体经济组织成员之间流转。因此自1999年后村民与非本村集体经济组织成员之间签订的宅基地买卖合同，均因违反了法律的强制性规定而被认定为无效。

但是在社会实践中，城镇居民向村民购买宅基地的情形仍普遍存在，随着近些年农村土地价格的持续上涨，以及旧村改造的不断推进，宅基地出售人往往在出售宅基地的十几年后将买受人诉至法院，以签订的宅基地买卖合同无效为由，要求买受人返还房屋。由此产生的纠纷也日益增多，那么合同无效后的法律后果是怎样的呢？

笔者在下文中便以实践中较常见的几类情形进行分析。

法律依据

《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

可以发现，对于合同无效的法律后果，民法典沿袭了合同法的规定，即返还财产、赔偿损失，赔偿损失依据的是过错原则，双方都有过错的，应各自承担相应责任。需注意的是:各自承担相应责任指的是各自依据过错程度赔偿对方损失，并可以进行债务抵消，并非双方互不追偿。

基本处理方式

合同被认定无效后，卖方可以主张的权利通常包括：1、要求买方在一定期限内腾空返还房屋；2、要求买方返还土地使用证、产权证等权属证书。除此之外，卖方还可向买方主张房屋的占有使用费，费用标准可参照同期同地段同类型的房屋租金标准。

对此广州市中院在(2021)粤01民终1651号民事判决书中有过详细的阐述--“ 关于黄xx是否应向岑xx支付房屋占用费的问题。双方签订的《买卖契约》因违反法律禁止性规定而自始无效，故无论是岑xx基于合同对购房款的占有，还是黄木昌基于合同对房屋的占有，均丧失合法依据，故原审认定在岑xx向黄xx支付购房款利息的同时，黄xx需向岑xx支付房屋占用费，合理合法，本院予以确认。”

买方可以主张的权利包括：1、要求卖方返还购房款及支付资金占用期间的利息。2、要求卖方赔偿因土地及房屋增值给自身所造成的损失。

如前文所述，赔偿损失所依据的系过错原则，在本类案件中，买卖双方对于合同无效均有过错，那么如何分配双方的过错比例呢？由于每件案的案情不同，因此不宜对双方须承担的过错比例进行统一规定，法院具有相应的自由裁量权。在实践过程中，往往系卖方在宅基地价格不断上升，或面临旧村改造的情况下，主张合同无效，基于诚实信用原则及公平原则，法院往往倾向于认定卖方承担更多的过错责任， 笔者经过检索发现，广州地区法院有判决买卖双方各承担50%的过错责任，也有判决卖方承担80%的过错责任，买方承担20%的过错责任等等，但大多数倾向于判决卖方承担70%的过错责任，买方承担30%的过错责任。

举例如下：假设2000年村民甲将宅基地出售给城市居民乙，价款为50万元，2020年甲主张合同无效，现宅基地价格经评估为200万元，即宅基地增值额为150万元，若判决甲承担70%的过错责任，则甲须赔偿乙的损失金额为：（200万-50万）*70%=105万元。

常见情形

1、装修改建

买方在购买宅基地后，往往会对房屋进行相应装修或改建，装修或改建未改变房屋性质，此时构成动产对不动产的附和，应根据添附中有关附和的法律规定处理。在合同被认定无效后，添附物随房屋一并返还卖方，由卖方赔偿买方的相应损失。

2、未办理报建手续的建筑物及附属设施

《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第二十一条：“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。"

根据上述规定，法院在审理涉及未办理报建手续建筑物及附属设施时，往往以应先由行政管理机关对是否属于违建进行认定为由，对该部分诉讼请求不予受理。

3、旧村改造

每个区域旧村改造补偿方案均不同，大致可以分为三类：货币补偿、调产补偿、货币补偿与调产补偿相结合。针对补偿的依据也大致可以分为三类：仅对房屋进行补偿，区分土地及房屋进行补偿，不区分土地及房屋一并进行补偿。需要注意的是在区分土地及房屋进行补偿的情形下，由于土地补偿具有一定的人身从属性，系基于特定的村民身份，因此原则上对于土地补偿应归于卖方所有，而对于房屋补偿则根据过错比例原则进行分配即可。

关于拆迁安置过程中特定款项的补偿，比如：搬迁费、安置补贴费等，由于此类费用主要系激励房屋实际居住人配合拆迁工作，补偿实际居住人拆迁安置期间所产生的额外开支，与宅基地本身价值关联不大，因此原则上由房屋实际居住人通常系买方所享有。

结语

在合同无效的前提下，在诉讼过程中如何确定自身的损失金额便系买卖双方所争议的焦点，对于卖方而言，可以主张房屋占有使用费，笔者通过检索案例发现，在许多案例当中，卖方并未主张这一费用。同时在土地价格不断上涨及旧改运动不断开展的前提下，把握起诉时机对于卖方而言亦尤为重要。

对于买方而言，应突出卖方违背诚实信用原则，从而在过错责任分配的问题上占据有利地位，同时应尽可能举证因卖方违反诚信原则的行为而给自身所造成的损失。

三、宅基地买卖合同纠纷

作为中国农村地区特有的一种土地使用制度，宅基地在农村居民的生活中起着至关重要的作用。然而，由于宅基地的特殊性质，宅基地买卖合同纠纷时有发生，给当事人带来了不小的困扰和损失。本文将深入探讨宅基地买卖合同纠纷的相关问题，介绍相关法律规定，并提供一些解决纠纷的建议。

一、宅基地买卖合同纠纷的常见问题

宅基地买卖合同纠纷主要包括以下几个方面的问题：

1. 宅基地面积纠纷：买卖双方对宅基地的面积存在争议。
2. 宅基地权属纠纷：买卖双方对宅基地的权属归属存在争议。
3. 宅基地限制性条件纠纷：买卖双方对宅基地的限制性条件存在争议，如用途限制等。
4. 宅基地合法性纠纷：宅基地存在违法建设、用途变更等问题，引发纠纷。
5. 宅基地利益分配纠纷：宅基地买卖后，涉及到宅基地附近土地的使用和收益分配问题。

二、宅基地买卖合同纠纷的法律规定

针对宅基地买卖合同纠纷，我国相关法律法规进行了明确规定，以保护双方合法权益。

《中华人民共和国土地管理法》第六十八条规定：“宅基地的转让、交换等行为，应当依法办理土地使用权证书。”买卖宅基地需要办理土地使用权证书手续，确保权益合法。

此外，《中华人民共和国合同法》规定：“订立合同应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。”宅基地买卖合同的签订也需要遵循这一原则。

三、宅基地买卖合同纠纷的解决办法

对于宅基地买卖合同纠纷，当事人可以通过以下途径寻求解决：

1. 协商解决：买卖双方可以通过友好协商的方式解决纠纷，达成一致意见。
2. 起诉解决：如果协商无果，当事人可以向法院提起诉讼，依法维护自己的权益。
3. 仲裁解决：当事人可以选择通过仲裁机构进行仲裁，公正、高效地解决纠纷。
4. 调解解决：当事人可以申请调解，由调解员协助双方达成一致的解决方案。

四、宅基地买卖合同纠纷案例分析

以下是一起典型的宅基地买卖合同纠纷案例：

甲乙双方就一块宅基地进行买卖，双方对宅基地面积存在争议。甲方认为宅基地的实际面积比合同约定的面积要小，要求按照实际面积调整价格。乙方则认为合同是按照约定面积成立的，应当按照合同约定履行。

经过双方协商未果，甲方向法院提起诉讼。经审理，法院认定宅基地的实际面积小于合同约定面积，判决乙方按照实际面积退还差价。

五、如何避免宅基地买卖合同纠纷

为了避免宅基地买卖合同纠纷的发生，建议买卖双方在签订合同时注意以下几点：

• 明确宅基地的位置和面积：在合同中明确约定宅基地的地理位置和面积。
• 核实宅基地的权属情况：在购买宅基地前，核实宅基地的权属归属情况，确保合法性。
• 约定宅基地的限制性条件：明确约定宅基地的限制性条件，避免后期纠纷。
• 选择正规渠道办理手续：在买卖宅基地时，选择正规渠道办理土地使用权证书等手续。
• 保留相关证据：在合同签订和履行过程中，保留相关证据，以备纠纷发生时使用。

总之，宅基地买卖合同纠纷作为农村地区常见的纠纷类型之一，双方应当根据相关法律规定，通过协商、起诉、仲裁或调解等途径解决纠纷。为了避免纠纷的发生，买卖双方应当在合同签订时慎重考虑，并遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则，确保自身合法权益。

四、网络买卖合同纠纷案由？

可以用买卖合同纠纷为案由起诉。

五、车位买卖合同纠纷案由？

案由应为买卖合同纠纷或者房屋买卖合同纠纷。

六、车位买卖合同纠纷怎么解决？

最主要是要有买卖合同，和收款依据，还有这个车位是合法的如果是不符合国家规定的车位那就是无效买卖

七、买卖合同纠纷民几庭？

是民事审判二庭。

民事审判一庭

（一）负责审理第一、二审有关婚姻、家庭、劳动争议、人身权利、房地产及相关合同等纠纷案件；

（二）负责指导基层人民法庭工作；

（三）负责牵头对下级人民法院的民事审判工作进行指导；

（四）负责审批基层法院相关案件延长审限的申请。

民事审判二庭

（一）负责审理第一、二审有关婚姻、家庭、劳动争议、人身权利、房地产及相关合同等纠纷案件；

（二）负责审理合同、证券、票据及破产案件；

（三）负责审理申请撤销仲裁的案件；

（四）负责对下级人民法院的民事审判工作进行指导。

民事审判三庭

八、买卖合同纠纷属于什么债权？

买卖合同纠纷属于约定之债权。

九、买卖合同纠纷诉讼的要点？

在于合同的成立与履行是否符合法律规定。如果合同履行出现问题，当事人要首先尽力协商解决争议，如果无法协商，可以依据合同中的争议解决方式进行诉讼。在诉讼过程中，要提供充分的证据，如合同、交易记录、支付凭证等。同时，对于买卖合同纠纷的法律责任应当依据相关法律规定，例如如果是违约方应当承担相应的违约责任。 除了买卖合同纠纷，还有房屋买卖合同、劳动合同、服务合同等常见合同纠纷。在签订合同时，当事人应当仔细审查合同相关条款，避免合同漏洞。此外，当事人若需要诉讼，最好先咨询律师，以便更好地了解自己的权益和应对策略。

十、经典买卖合同纠纷案例？

你好，案例一：买方违约引发的合同纠纷

买方A与卖方B签订了一份房屋买卖合同，约定买方支付房款后，卖方将房屋产权证书转让给买方。但是，买方在约定的支付日期到期后未能按时支付房款，导致卖方无法履行合同义务。卖方向买方发出催款通知后，买方仍未支付，卖方只能解除合同并要求买方承担违约金。

在此案中，由于买方违约导致合同无法履行，卖方有权解除合同并要求买方承担违约金。

案例二：卖方欺诈引发的合同纠纷

买方A与卖方B签订了一份汽车买卖合同，约定卖方将一辆2010年的二手车卖给买方。在签订合同时，卖方向买方承诺车辆行驶里程数为5万公里，车辆无事故记录。但是，当买方将车辆送至检测机构进行检测时，发现车辆的行驶里程数已超过10万公里，并且车辆曾经发生过严重事故。

在此案中，由于卖方提供虚假信息导致合同无法履行，买方有权解除合同并要求卖方赔偿损失。

案例三：合同履行过程中的纠纷

买方A与卖方B签订了一份货物买卖合同，约定卖方将货物运至买方指定的地点。但是，当货物到达运输途中的一个中转站时，因为运输公司的失误，货物被误送至另一个城市。买方向卖方提出索赔要求，卖方认为责任在运输公司，拒绝承担赔偿责任。

在此案中，由于货物在运输途中出现问题，买卖双方应当共同承担责任，卖方有责任向买方提供协助并协商解决问题。如果卖方拒绝承担责任，买方有权解除合同并要求赔偿。