农村房屋的买卖合同无效怎么办？

一、农村房屋的买卖合同无效怎么办？

案情简介：

2012年，王娟与签订房地产买卖契约，约定王娟将其名下建筑面积约为250㎡、集体土地使用证载明的土地面积为101.6㎡的房屋作价26万出售给张奇。张奇支付全部购房款后，王娟亦将房屋交付给张奇。之后，张奇对涉案房屋进行了装饰、装修。

2019年，王娟向法院提起诉讼，法院判决王娟与张奇签订的房屋买卖契约无效，张奇将涉案房屋返还给王娟，王娟返还张奇购房款260000元及利息，并赔偿张奇房屋装饰装修款200885元。

2020年，张奇自行委托评估公司评估，涉案房屋涉案房屋价格为851865元，后张奇提起诉讼，请求判令王娟赔偿房屋增值损失590865元。经张奇申请，法院委托评估有限公司出具评估报告，报告载明对涉案房屋同类地段同类型商品房在2012年2月和2020年7月的单价分别为7518元、9269元。

裁判结果：

一审法院：

王娟赔偿张奇经济损失35000元，限判决生效后十日内付清。

二审法院：

张奇不服一审法院判决，向市中院提出上诉。

一、撤销区人民法院民事判决；二、王娟赔偿张奇经济损失400000元，限本判决生效后十日内付清。

再审法院：

王娟不服二审法院判决，向省高院申请再审。

驳回王娟的再审申请。

评析：

本案争议焦点为双方对案涉房屋买卖契约无效应承担的责任以及王娟是否应当赔偿张奇房屋增值损失，笔者认为王娟应当对房屋买卖契约无效承担主要责任，并应当赔偿胀气的房屋增值损失，理由如下：

第一，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”

本案因买卖涉案房屋引起，关于房款支付、房屋交付等事实均发生在2021年1月1日前，即均发生在民法典施行前，故本案应当使用合同法的规定。

第二，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

关于双方过错责任的认定，本案中王娟明知张奇非当地集体组织成员却仍将涉案房屋出售给张奇，且在涉案房屋出售多年后，因涉房屋面临拆迁便通过起诉张奇索要房屋，违背了诚信原则，故应当对涉案房屋买卖契约无效承担主要责任；张奇作为完全民事行为能力人，在购买涉案房屋时未完全尽到审慎的义务，未对相应的法律风险予以充分的了解，对涉案房屋买卖协议无效具有一定的过错，应当承担次要责任。

关于因王娟的过错给张奇造成的损失，应当包括间接损失。涉案房屋买卖协议无效后，王娟返还装修款200885元、购房款26万元的利息，属于对张奇的直接损失进行赔偿。近年来房价大幅上涨，若张奇当年用26万元购买相应面积的其他房屋或者其他地段的商品房，该房屋的价格必定也会有所上涨，截至张奇起诉时，该房屋的价格与26万的差额，即为房屋的增值部分，亦为王娟因合同无效给张奇造成的间接损失，王娟应当予以赔偿。

至于间接损失的赔偿数额，再审法院虽然驳回了王娟的再审申请，但是二审法院直接以张奇自行委托的评估公司给出的涉案房屋评估价格酌情认定张奇的间接损失，笔者认为有失偏颇，依据法律的有关规定涉案房屋的价格，应由双方共同委托的或者法院委托的评估机构进行评估，法院根据双方共同委托的或者法院委托的评估公司的评估价格酌情认定张奇的间接损失。

二、农村房屋买卖合同无效的案例？

1、产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。

2、主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效

。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。

3、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，屋所有人出卖房屋时侵犯优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

4、农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效。在《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。

因此对这类合同，应因违反国家政策而认定为合同无效。

5、非法转让，合同无效。主要包括转让或买卖司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

三、房屋买卖合同无效

房屋买卖合同无效的几种情况

房屋买卖合同作为买卖双方约定的法律文件，在房地产交易中起到了至关重要的作用。然而，有时候由于各种原因，房屋买卖合同可能会被认定为无效。本文将介绍房屋买卖合同无效的几种常见情况。

1. 合同违反法律规定

房屋买卖合同必须符合国家法律的规定。如果合同的内容违反了相关法律法规，那么该合同将被认定为无效。例如，在一些特定地区，法律规定的土地性质不允许外国人拥有，如果合同中约定某个外国人购买该土地，便会违反相关法律规定。

2. 合同中有重大缺陷

房屋买卖合同中如果存在重大缺陷，也可能会导致合同无效。重大缺陷包括但不限于合同内容不明确、合同条款过于苛刻、合同格式不符合法律要求等。例如，如果合同中的价格条款模糊不清，无法明确房屋的实际购买价格，那么合同可能会被认定为无效。

3. 合同签订过程违反法律规定

房屋买卖合同的签订过程必须符合国家法律的规定。如果签订合同时存在违法行为，比如强迫、欺骗、威胁等手段，那么合同可能会被认定为无效。另外，如果双方当事人不满足签订合同的法定条件，比如未成年人、无民事行为能力人等签订的合同，也会被认定为无效。

4. 合同违反公序良俗

房屋买卖合同不能违反社会公共秩序和良俗。如果合同中存在违反公序良俗的条款，比如非法逼迫他人签订合同、损害他人合法权益等，那么合同将被认定为无效。

如何避免房屋买卖合同无效

为了避免房屋买卖合同无效，双方当事人应当充分了解法律规定，并确保在签订合同时遵守相关法律法规。以下是一些帮助双方当事人避免合同无效的建议：

• 1. 在签订合同之前，双方当事人应当详细了解自己的权利和义务，确保合同内容合法合规。
• 2. 如果对合同条款不清楚或存在疑问，应当及时寻求专业人士的意见和帮助。
• 3. 在签订合同之前，应当充分了解房屋的相关信息，包括产权状况、土地性质等。
• 4. 如果涉及到重大交易，建议委托律师起草合同并参与合同谈判过程。
• 5. 在签订合同之前，应当与对方当事人进行充分的沟通和协商，确保合同内容的明确和一致。

房屋买卖合同无效的影响

如果房屋买卖合同被认定为无效，将对双方当事人产生一定的影响。以下是房屋买卖合同无效可能引发的一些问题：

• 1. 合同无效后，双方当事人可能无法有效履行约定的权利和义务。
• 2. 如果房屋转让已经发生并由无效合同约定，买方可能无法享有合法的产权。
• 3. 合同无效后，双方当事人可能需要承担相关的经济损失。
• 4. 如果合同无效是由于双方当事人的过失导致，可能会面临法律责任。

因此，双方当事人在签订房屋买卖合同时应当慎重对待，确保合同的合法有效。如有疑问或需要帮助，建议及时咨询专业律师。

四、房屋买卖合同无效，已经居住是否应该承担房屋使用费？

房屋买卖合同无效，已经居住就应该承担房屋使用费。《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。

申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；

（四）证明房屋所有权发生转移的材料；

（五）其他必要材料。

五、房屋买卖合同无效判决

在房地产交易中，房屋买卖合同是非常重要的法律文件。它规定了买卖双方的权益和责任，保障了交易的安全和合法性。然而，有时候由于各种原因，房屋买卖合同可能被认定为无效。本文将探讨房屋买卖合同无效判决的一些情况和相关法律知识。

1. 合同无效的原因

房屋买卖合同被认定为无效的原因有很多种。下面是一些常见的情况：

• 合同违反法律规定。
• 合同内容不明确或不完整。
• 买卖双方未达成真实意思表示。
• 合同存在欺诈、误导等行为。
• 合同违反公序良俗。
• 买卖双方没有具备签订合同的资格。

2. 法院判决合同无效的依据

当出现合同无效的情况时，买卖双方可以通过诉讼途径寻求法律救济。法院会依据相关法律依据来判断合同的有效性。一些常见的法律依据包括：

1. 《合同法》：根据中国合同法的规定，如果合同违反法律、法规的规定，丧失了合同应有的法律效力，就可以被认定为无效。
2. 《民法通则》：根据《民法通则》第五十四条的规定，如果合同内容违反法律、行政法规的规定，或者依据交易习惯、使用法对损害方所享有的权利制约太过严格，合同可以被认定为无效。
3. 《物权法》：根据《物权法》的规定，如果房屋买卖合同未经依法履行登记手续，也可以被认定为无效。

3. 影响买卖双方的权益

当房屋买卖合同被判定为无效时，买卖双方的权益会受到不同程度的影响：

对于买方来说，如果合同无效，他们可能无法获得房屋所有权，已支付的购房款项可能无法追回。

对于卖方来说，合同无效可能意味着无法获得购房款项，同时可能需要承担违约责任。

4. 避免合同无效的措施

为了避免房屋买卖合同被认定为无效，买卖双方可以采取以下措施：

• 确保合同内容明确、完整，各项条款符合法律规定。
• 双方应真实表达意愿，不得采取欺诈、误导等行为。
• 确保自己具备签订合同的资格。
• 履行合同前进行必要的法律咨询，确保合同的合法性。
• 合同履行过程中保持及时沟通，解决问题。

5. 寻求法律救济的方法

如果房屋买卖合同被认定为无效，买卖双方可以通过以下途径寻求法律救济：

• 通过仲裁解决争议。
• 向法院提起诉讼。
• 寻求其他非诉讼的解决方式，如调解、和解等。

6. 结论

房屋买卖合同无效判决是一项重要的法律判决，对买卖双方的权益具有重要影响。为了避免合同无效的发生，买卖双方应谨慎起草、签订合同，并在交易过程中积极沟通。如果发生合同无效的情况，可以通过法律途径寻求救济。

六、法院房屋买卖合同无效

在房地产交易中，购房者和卖家通常会签订一份房屋买卖合同，以确保双方的权益得到维护和保护。然而，有时候合同可能会因为某些原因而被认定为无效。本文将探讨一种可能的情况，即法院认定房屋买卖合同无效。

法院认定房屋买卖合同无效的情况

在一些特殊情况下，法院可能会认定房屋买卖合同无效。以下是一些可能导致合同无效的原因：

• 欺诈行为：如果卖家在合同中故意隐瞒了某些重要信息或提供虚假信息，购房者有权要求合同无效。
• 合同违背法律规定：如果合同存在违反法律规定的条款或缺乏必要的法律要素，法院可能会判定合同无效。
• 合同一方存在无行为能力：如果合同一方被认定为无行为能力人，合同可能会被认定为无效。
• 合同一方存在过错：如果一方在签订合同时存在严重的违约行为或不履行合同义务，法院可能会认定合同无效。
• 合同违背公序良俗：如果合同违背社会公序良俗，法院可能会认定合同无效。

法院认定房屋买卖合同无效的影响

如果法院认定房屋买卖合同无效，那么该合同将被视为从未存在过。这意味着合同双方无需继续履行合同条款，并且可以请求返还已支付的款项或财产。

如果购房者已经支付了房款，但房屋买卖合同被认定为无效，购房者有权要求退还已支付的款项。卖家则可能需要返还购房者已经支付的款项，并承担相关法律责任。

此外，如果一方在签订合同时存在严重的违约行为或不履行合同义务，法院可能会判定合同无效，并要求违约方承担违约责任。这可能包括支付违约金或赔偿另一方因合同无效造成的损失。

如何避免房屋买卖合同无效

为了避免房屋买卖合同被认定为无效，双方应该谨慎和明确地起草合同，并确保合同符合法律规定。以下是一些建议：

• 完整的合同要素：合同应包含必要的法律要素，如合同的目的、标的、价格、履行方式等。确保合同条款齐全且合法。
• 充分的信息披露：卖方应向购房者充分披露房屋的重要信息，包括房屋的状态、权益状况、法律纠纷等。购房者也应仔细审查相关文件和信息。
• 明确的条款表达：合同中的条款应清晰、明确地表达双方的权利和义务，避免使用模糊或不明确的表达方式。
• 合同的合法性：双方应确保合同内容和条款符合法律规定，避免违背法律规定或公序良俗。

在签订房屋买卖合同之前，购房者和卖家可以咨询专业律师或房地产经纪人，以确保合同的合法性和有效性。

结论

法院认定房屋买卖合同无效可能会对合同双方造成一定的影响。为了避免合同无效的风险，双方应该谨慎起草合同，确保合同的合法性和有效性。如果发现合同存在问题，购房者和卖家可以寻求法律援助以维护自己的权益。

七、基层法院已判决农村房屋买卖合同无效，高院还可以认定其无效吗？

可以。当事人不服基层法院判决，可以向二审法院提起上诉。对二审法院判决不服，可以向省高院申请再审。因此高院可以认定其无效，驳回再审申请。

八、成都房屋限购政策？

以家庭为单位，夫妻俩有两套住房者就不能再购买房屋了，如孩子年满周岁18岁以上，孩子有权购买房屋

九、丽水房屋限购政策？

丽水的房屋目前还没有限购政策出台。只不过买房要冻资

十、青岛房屋限购政策？

青岛房产限购新政策为：

1、对已拥有二套及以上住房的青岛市户籍居民家庭，暂停在青岛市区向其售房。

2、对能够提供从购房申请之日起前2年内在青岛市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。

3、对区域内拥有1套及版以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。补交、权补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。

4、限购区域：市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区非限购区域：即墨区、莱西市、胶州市、平度市